楼市一路高歌,你还在等吗??

今年3月以来，广州楼市成交一路高歌。

  金九银十即将拉开大幕。今年广州房地产市场在上半年着实地走出了一波靓丽的行情，而进入下半年后，行情仍然持续火热，截至7月底已经连续4个月月成交量破万套。而进入8月以后，由于供应量的减少以及开发商备货迎接金九银十的大行情，成交有所减缓，但8月截至8月23日，网签成交量也超过6400套。从8月上半年大批量发放预售证可以看出，9月市场新增供应不会少，这也意味着金九行情将非常热闹。特别是现时广州热点区域极为明显，包括广钢新城、奥体板块以及黄埔萝岗板块都集中了众多品牌开发商旗下的大量新盘新货。在拼产品的同时，一场品牌大战也即将打响。

  金九行情已然预热

  进入下半年以来，广州楼市火热行情就一直在持续。广州阳光家缘网签数据显示，7月广州一手住宅网签量再次冲破万套大关，达10186套，虽然环比6月仅微跌5.6%，但同比去年7月却大增35%。而成交均价为16173元/平方米，环比仅微涨0.1%。这已经是广州楼市自3月以来连续5个月网签业绩冲破万套，而查看2010~2016年7年的7月成交数据发现，今年7月的成交量创造了历史新高，首次突破万套大关。

  今年3月以来，广州楼市成交一路高歌，连续5个月网签业绩破万套，仅这5个月的成交量就达到了2015年年度成交总量的60%，是2014年网签总量的77%。市场分析人士认为，如按照目前的成交速度推算，2016年的成交量将远远超过2014、2015两年。

  而进入8月以后，开发商为金九银十行情预热的迹象非常的明显。记者查询阳光家缘的统计数据，8月广州一手住宅成交量比7月出现了明显的下滑，截至8月23日，单月成交仅为6406套，这相比于7月的万套成交量明显缩水。

  而在8月市场当中，新开盘或者推新的楼盘并不是太多，大部分楼盘都处于金九前的预热。甚至很多预计在8月开盘的项目都以不同的理由将销售节点顺延至9月甚至10月。但越接近9月，成交就越是放量。特别是近期广州新地王的诞生，更刺激了行情的进一步热化。

  记者发现，从8月中开始，广州一手住宅的成交量就快速上涨。自8月16日雅居乐拿下荔湾新地王后，广州楼市应激反应明显。据合富辉煌统计，上周（2016.8.15-8.21）广州十一区一手住宅成交均价18153元/平方米，环比大涨17.75%。广州十一区共成交一手住宅2206套，环比上浮2%。其中，天河区均价一口气迈入单价超5万时代，而新地王所在的荔湾区成交量更是翻倍。

  9月供应不在少数

  楼市的持续火红，再加上8月前低后高的成交行情，足可以看出即将到来的金九将是一场成交大战。事实上，记者从8月市场新增的预售证数量看到，9月广州一手住宅的新增供应量并不会少。

  据乐居监控阳光家缘数据显示，8月上半月全市共发放22张预售证，新增住宅货源5566套，预计入市楼盘达20个。而更值得注意的是，从8月中旬开始，新发放预售证的数量就开始增多。根据网易房产监控阳光家缘数据显示，上周广州全市共发放11张预售证，共有新房源2974套，供货量环比大涨了66％。其中新增住宅房源1806套，商业房源1168套。

  区域方面，上周新增预售房源在天河、荔湾、黄埔、萝岗、增城、南沙、花都七区均有分布，其中天河区凭借978套新房源从七个区中脱颖而出，位居全市排名前列；南沙区取得预售证3张，推出新房源446套，紧随其后；而荔湾区增货430套，上榜第三。

  单盘方面，天河区万科智慧商业广场单盘获两证，推货978套登顶上周的供货冠军；而供货第二名则由荔湾区的中海花湾壹号获得，项目新增房源共计430套；凯得文化广场则成为上周供货量排行第三的楼盘，货量达420套，与前一名相去不远。

  户型方面，上周新增的住宅房源中，两至三房的产品占据了主流，另有少数几个楼盘推出一房单位。广州星河丹堤有独栋和联排别墅供应，另外绿湖国际城则有200平方米五房大户型推出。

  商业方面，上周的1168套新商业房源中，有978套花落天河区的万科智慧商业广场，占比超八成，户型涵盖33-136平方米商业单位和18-26平方米办公单位。其余小数量商业房源在荔湾、萝岗、南沙、增城、花都均有分布。

  金九银十行情普遍看涨

  对于今年金九银十广州楼市的行情走势，业内的看法却是惊人的致，看涨的声音不绝于耳。广东中原地产项目部总经理黄韬表示，今年广州楼市成交量价齐升，预测金九银十将是成交的第二个高峰。按照目前成交情况及荔湾地王对楼市信心，楼价不止增长年初预想的10%，金九银十将加速楼价抬高15%。至于广州是否会跟随深圳的脚步楼价疯涨，黄韬表示荔湾地王的诞生只是偶然，不值得且不理性，开发商操盘需谨慎。建议周围楼盘轻微加价即可，走量为主。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，8月楼市仍处于调整期，成交小幅萎缩，价格继续轻微上涨。9、10月份将迎来量价齐升。有计划买房的应抓紧出手，越迟一定越贵。从目前广州的库存情况来看，就住宅而言，虽然全市库存不足9个月，貌似没有去库存压力，但南沙、番禺库存都超过10个月，花都更长期保持在15个月以上。而没限购的增城、从化库存仅七八个月，中心城区更只有四五个月。住宅市场除区域差距大之外，产品差距也大，据统计，广州200平方米以上的大户型库存超20个月，这不但说明大户型积压，还说明中小面积的刚需户型实际库存要比总体平均库存还低，供不应求，这也是房价上涨的基本原因。

  热点板块竞争非常激烈

  对于买家而言，这个金九不仅仅意味着可以选择的空间大，更意味着可能会面临一次选择性的困境。记者发现，今年广州热点板块非常明显，而且板块之间的竞争也极为激烈。目前广州最经常被买家进行比较的就包括有广钢新城和奥体板块。这两大板块不但新盘密集，而且产品、价格都相近，但区位却相隔较远。同样是品牌开发商扎堆，同样是新生区域，如何选择对于买家来说的确是不容易。

  广钢新城楼市行情**

  广钢新城现在无疑是最火的楼市板块。在8月16日广州新地王在这里诞生后，不仅带动了周边，甚至整个荔湾区都进入了楼市的成交狂潮。甚至有业内人士透露，地王一出，广州新城多个楼盘已经开始“封盘待涨”。其市场风头一时无两。记者从阳光家缘查询到，从8月16日地王诞生起，至8月23日，一周时间内，广钢新城板块成交量达到了211套，而广州的总成交量为2208套。也就是说，广钢新城一个板块就占去了广州总成交的十分之一。

  而更值得关注的是，这种火热的势头预计将延续至金九银十。在近期新增的预售证当中，广钢新城中海花湾壹号再次取证，新增800套中大户型。截至目前为止，该盘已在一个月内新增过千套新货。

  奥体板块成市场新宠

  近年，奥体版块也再度掀起地产热，龙湖、华润、金地等多家品牌房企纷纷拿地入驻，打造新时代的智能、养生、健康、奢华高端居住区。依赖交通+商业+体育的醇熟生活蓝图，凭借广州中心黄金三角的**地理区位，未来，奥体版块将成为广州的副中心。可见，奥体板块的未来发展不容小觑。

  位属天河，便在市场中拥有了得天独厚的优势。据2016年8月10日统计数据显示，龙湖首开天宸原著今年售出532套，总销售额达21.8亿元，累计售出606套，楼盘去化率达61.8%。成交套数抛离第二名的兰亭盛荟近百套，销售额先进其超10亿元。

  据统计，下半年天河将有13盘推新，其中6个为全新盘，其中奥体板块占两个席位。而目前，在这一板块也是名盘汇集。据公示规划显示，龙湖首开天宸原著规划了31栋2-4层别墅和8栋高出洋房；华润天合规划了118套别墅、1200套高层洋房和300套loft公寓；金地天河公馆规划了41栋3层别墅和8栋高层住宅；招商雍华府规划了23栋联排、双拼别墅和11栋高层洋房。集合如此多的高端洋房和别墅集群，奥体版块将成为名副其实的高端住宅区。